城轨将叫醒"睡城"大亚湾？

   仅十余天时间，惠州市交通局和市住建局两职能部门先后公示《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，这是继惠莞城轨建设后的官方首次对外详细披露截止2030年，惠州城市、城际轨道交通的详细规划路径，该草案明确显示，惠州将拥有4条城际轨道和6条城市轨道。

惠州市轨道交通线网规划修编(草案)示意图。

  尤为引人瞩目的即是，草案规划了惠州东线和西线两条联通深圳的城际轨道，惠州官方此前受访时坦承，由于深圳方面有意早日推动深圳惠州主城区的联通，故此次规划新增的惠深城际西线则有望在3-5年内开工，这条预计在规划中最先开工的城轨将和即将通车的惠莞轻轨一道构成深莞惠一体化的雏形，多年来一直自称“深圳东”却无法融于深圳的惠阳、大亚湾楼市将率先受益，一摘此前“睡城”的帽子。

  东线接驳深圳坪山地铁，西线直达前海深港合作区

  10月15日下午惠州麦地隆塬地产地铺分行门前，63岁的宋伯伯手拿下载的轨道交通规划草案图在中介地铺门外的房源推介墙上上下搜索，这是他在麦地走访的第三间中介地铺。宋伯伯寻找20-60平方米的商铺，“有汽车站、莞惠轻轨站，还有莞深城际轨道，现在这里的商铺价格还不算高。”对于自己的买铺理由他如是说。

  “我们正在申请公司翻印清晰的惠州轨道交通规划图。”上述中介工作人员说。10天前惠州住建、交通两局发布的惠州轨道交通规划修编草案显然给惠州带来意料不到的震动。

  在这份草案中，共有4条城际轨道和6条城市轨道，其中最引人瞩目的则是连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线。按照规划局说法，最先施工的西线将从陈江站引出，经镇隆、新圩进入深圳龙岗，与深圳前海线衔接，全长约23公里。

  另外一条东线方案线路由莞惠城际轨道客运北站北端引出，沿北环大道向东穿金龙大道、惠民大道、东江后经水口、龙湖、淡水，终点至惠州南站与厦深铁路换乘，向西进入深圳东站。远期规划中，大亚湾至深圳的城轨长约20公里，将从大亚湾荃湾出发，经澳头进入深圳坪山，对接深圳地铁。

  对于此次规划草案，更多的市民则是对其规划落定时间提出疑问，其中一位网友评论称，“待到城轨通车时，家祭无望告乃翁。”对此，惠州市住建局回复称，草案将是一项长期规划，乐观预计，城际线有望在5-8年内陆续动工，而城市线则需等到15年甚至更久以后才会着手建设。上述人士解释，新增4条城际线中的3条属于纳入珠三角城轨网络的线路，资金上将由省级财政支持，故可较早动工；而6条城市轨道则只能由市里掏钱，“以目前惠州的财力、人口规模和城市发展速度，过早开建城市轨道也是不现实的。”

  值得期盼的是，深圳方面有意早日推动深圳惠州主城区的联通，据透露，此次规划新增的惠深城际西线(起始陈江)则有望在3-5年内开工。

惠深城际轨道交通示意图。

  “深圳东”终能融入深圳，20分钟生活圈让双城生活落地

  这些城际轨道以及市内轨道交通的规划，对于惠州而言受益最大的即是处于多年前喊出“深圳东”的惠阳、大亚湾片区，固然这些区域的楼市在深圳市场强大的外溢购买力以及自身价格洼地的影响下，成交一直在不断走高，但是遗憾的是中央电视台曾经专题报道过的“睡城”局面一直未曾有改观，中联地产二手房研究院总经理肖小平的观点是，更多的购房者不是不想居住，而是惠阳、大亚湾现行的交通网络生活资源尚不足以支撑起自住这一概念，故“睡城”依旧。

  轨道交通是否会让惠阳、大亚湾摆脱现行的尴尬局面，我们无法做出判断，但是可以肯定的现实是，规划中大亚湾至深圳长约20公里的城轨，经澳头进入深圳坪山，会将大亚湾大部分区域和深圳直接对接，而通过在惠阳高铁站换乘，也将与深圳连为一体，进入20分钟生活圈。多年的“深圳东”也将因为城际轻轨的开通，真正融于深圳。待到通车后，此前大量在惠阳、大亚湾买房的人才能实现自住，待到居住氛围成熟后，困扰大亚湾多年的二手退出机制、生活配套问题也才会被倒逼着得以解决。

  值得注意的是，随着轨道交通的落实，业内人士认为一些此前的死角或将被点燃，比如镇隆、新圩、马安新城、水口东部区域、江北西区等。

  专家观点

  楼市领先交通

  城轨给惠阳派红包

  肖小平 深圳中联地产二手房研究院总经理

  首先我们肯定深惠地铁规划出台对于两地的融合带来的重要作用，但同时，我们应该保持客观的立场去看待深惠城轨将带给深圳、惠州的变化。

  拿已经通车的广佛城际为例，7块钱的票价政府无疑补贴了太多的资源在这里 面 ，但 是 现 实情况并没有像业界预期的那样，会把大量的广州外溢的购买力拉到佛山，除了短期内对两城交界的区域有相当的冲击外，并没有大量出现在广州工作、在佛山居住的现实。这说明当前我们的生活节奏以及工作强度，无法达到郊区居住化的节奏，所谓的郊区居住是把郊区真正作为第一住所，广州的人口负荷不会比深圳低，广佛之间的融合也未达到现有的预期。

  但是我们一样承认深惠地铁开通后，带给深圳人的影响远比广州大，主要是基于毗邻深圳区域的惠阳、大亚湾九成以上的房子主力消化人群是深圳客的事实，虽然现阶段不管是投资还是自住，都无法实现，但是不论这些购房群体的目的是什么，当初购房时对于深惠同城一样抱有较高的预期，此次惠深城轨的规划出台，无疑是给这个群体吃了定心丸，对于有在大亚湾、惠阳购房预期而尚在摇摆不定的群体而言，此举加大了对大亚湾、惠阳购房前景认可的筹码。之前更多人对于大亚湾、惠阳和深圳融合始终处于一个较为模糊的认知状态，此次规划的落定更多是对于惠阳、大亚湾最直接的利好，即是转化为实际购买力的增加。

  但是，这种城际地铁的规划建成之间需要多少时间，现在无从知晓，此外如果惠阳、大亚湾和深圳真正融合起来，仅靠几条城际地铁线路显然无法达到，政府职能部门应该更多考虑围绕地铁站点，进行相关市政、生活配套的改善和提高。此外，还应该出台一些有诱惑力的政策让人先聚到这里来，此后才会逐渐形成居住的生活圈。

  新规划从陈江到龙岗

  更便捷也更便宜

  范忠洲 惠州资深地产策划人

  从惠州未来的发展来看，跟佛山成为广州的卫星城一样，广州地铁贯通佛山，同样，深圳地铁同样会成为惠州主要交通方式之一，就像上海地铁接入昆山，实现了跨省，深圳地铁必须组建跨市网络，才能在城市竞争中不落后。惠州同样也有大力发展交通的诉求。

  本次规划比原先出台的规划更具有可操作性，原先深圳贯通惠州是通过惠阳淡水接惠州一号线和通过莞惠城轨在东莞接入深圳线，新方案直接从陈江过龙岗才有实际对接意义，直接、便捷、使用价格低、距离短。

  新规划一方面明确了深圳与惠州之间的交通枢纽关系和未来发展的路线，沿交通轴线发展也是城市发展的必然轨迹；另一方面轨道交通规划表明，深惠同城提上日程，深莞惠城市圈不再停留在报道层面。

  本次轨道交通的规划对未来众多层面具有指导意义，对房地产行业影响尤其大，现在冷门的片区也许未来就是热门，根据公布的规划，将新增一些供应热点片区，比如马安新城、水口东部区域、江北西区等等。

  仲恺经济受益轨道交通

  由工业基地向人居渐变

  杨锦斌 惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理

  “政府给了前海很多优惠政策，这个区域将来成为深圳核心区域。”在惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理杨锦斌看来，深圳有意将前海打造成区域金融中心，各种优惠措施层出不穷，近期又在研究在前海引用港式法规管理制度，希望填平两地体制鸿沟，同时前海今年天价地王频出，如果用一条轨道连接前海与仲恺、惠城区，大大缩短两地之间的交通距离，毫无疑问将对惠城区、仲恺，乃至整个惠州产生历史性的影响。

  杨锦斌认为，首先在带动仲恺、惠城区经济提速的同时，将给这两个片区的房地产注入更多的活力，深圳前海的高品质项目和先进的开发理念将会影响到仲恺、惠城区，尤其是仲恺目前的楼盘品质普遍处于中低档水平，深惠城轨西线开通，必然对仲恺的项目品质有极大提升，“实际上，随着深莞惠一体化不断加深以及莞惠城轨的施工，仲恺也由工业基地的定位慢慢在向人居性质转变，目前道路交通、公园等各项公共设施配套也在逐渐增多和完善。”

  但杨锦斌也表示，《惠州市轨道交通规划修编》(草案)是很好的事情，就怕没有靠谱的时间表，迟迟难以落实让市民遥遥无期地等待下去。

  五大猜想

  猜想1

  惠阳、大亚湾楼市因此获救？

  生活配套不完善，时光隧道也难救市

  《草案》规划的6城市轨道6号线，主要服务惠阳和大亚湾等片区，与深圳14号轨道线路对接。线路与厦深铁路、京九客运专线、惠城惠阳城轨和惠阳惠东城轨换乘衔接，线路全长约17公里。便利而快捷的交通，理论上将惠阳大亚湾直接纳入深圳版图，长期被冠以“鬼城”、“空城”称谓的惠阳、大亚湾会否因此而得救？

  原本从深圳市中心到大亚湾有1个小时车程，一旦6号线开通，时间将被大大缩短，有望吸引更多深圳客在惠阳、大亚湾买房居住。同时，乘坐城轨前往深圳上班只需花费几十分钟，让双城生活成为可能。而城际轨道形成的环形立体快速交通网，解决了基本交通问题后，无疑会吸引深圳自住客回归，当人群聚集到一定程度后，二手房的交易才会随之频繁，拥有正常退出机制市场将会进入稳定发展的轨道。

  但这一猜想看似合理，不过仍有极大变数，主因在于当前惠阳、大亚湾的人居环境仍有诸多瑕疵，配套极为缺乏，石化区污染、火灾等隐忧仍未解决，上述两区的深圳购房者仍以投资为主。如果不及早完善各种生活配套，就算挖条时光隧道，恐怕也难吸引深圳客来购买。

  猜想2

  仲恺、惠城人的生活方式将被改变？

  迎来深圳人的钱袋子，也许还附带维权意识

  深圳前海定位珠三角的“曼哈顿”，规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。这一新区将来也会与香港之间有更多融合。如果这个新区将来通过深惠城轨西线与惠州发生联系，最为紧密的两个片区无疑是仲恺高新区和惠城区。这种紧密联系有可能改变仲恺、惠城区市民的生活方式。最为明显的是近几年不少深圳业主众多的惠州楼盘，业主的维权意识骤然增强，并且逐步走向理性化、专业化和组织化。而这种突然崛起的权利意识并非主要由本土自然生长，而大多是深圳舶来，深圳人超强的维权意识导致了不少惠州人权利意识的觉醒。尤其是一些大规模的业主维权活动，主要都由来自深圳的业主组织发起。惠州开发商在期待深圳人的钱袋子的同时，也要做好应接维权的思想准备。那么，在深惠城轨西线开通之后，交通距离的极大缩短，吸引大量深圳客前来仲恺、惠城区购房，不但对惠州人在权利意识方面的影响会继续加深，同时，由于两地资源进一步融合，交流更加紧密，深圳人一些新鲜的生活理念和生活方式将给仲恺、惠城人的生活理念与方式带来改变，并非没有可能。

  猜想3

  大亚湾和龙岗的房价差距逐渐缩小？

  “洼地效应”逐渐显现，大亚湾跟紧龙岗步伐

  大亚湾楼市，入住率一直不高，被业界喻为“鬼城”。这个一直打着“深圳东”名号进行推广的区域让不少买房者爱恨交织。数年来，在深圳房价一路高歌猛进的同时，大亚湾房价涨幅却远远赶不上G D P。尤其在今年上半年以来，龙岗坪山新区房价普涨10%，目前均价已突破1.2万元/平方米。短短4年，坪山房价已经翻倍增长。而在一路之隔的惠州大亚湾却非但没有上涨，上半年成交均价反而下跌了0 .06%，4663元/平方米的成交均价被坪山远远甩在背后。专家认为，造城运动过于疯狂，跟不上的配套造成大亚湾楼市困局。但在主要服务惠阳和大亚湾等片区，与深圳14号轨道线路对接的城市轨道6号线开通，以及主要承担惠阳、大亚湾与惠东间的城际客流的惠阳惠东城轨开通之后，这个格局将发生斗转星移的变化。因为这意味着三地资源将被进一步打通，空前便利的城际交通条件将极大弥补大亚湾的配套缺失的硬伤，此时，三地房价也会互相影响。理论上，大亚湾房价将得到拉升，龙岗和大亚湾之间的房价差距因此逐渐缩小。而这依然取决于轨道交通规划的合理程度以及落实力度。

  猜想4

  深惠双城生活模式成为现实？

  半小时生活圈将现，广佛珠已为先例

  按照国外经验以及和国内现状，相关专家得出这样的结论即是城际轨道交通系统开通后，核心城市和非核心城市之间人群相互流动即成为常态。

  结合已经开通的广佛、广珠城轨的案例，毗邻广州的区域地带成为广州外溢置业者的集散地。惠州和深圳一衣带水，毗邻深圳的区域有惠阳、大亚湾、仲恺等地，大亚湾、惠阳超过八成的购房客源来自深圳，此前在大亚湾和惠阳甚至在惠东滨海的度假项目楼盘，都在试图成为深圳购房者的第一居所，但基础设施的严重匮乏以及交通网络建设的滞后，大亚湾、惠阳依旧成为“睡城”，此次规划的深惠城轨北起江北的惠州火车站，经金山湖、澳头等地，将惠城、大亚湾和深圳连接起来，成为一体，把上述区域的交通通达的时间概念，缩短到半小时以内，由于交通便捷，加上惠州城市其独特的地理环境与生态优势和价格洼地的现实，不仅能满足人们对于舒适生活的追求，同时也降低了置业居住成本。所以轻轨通车后，首先大量的惠阳、大亚湾空置的楼盘将会逐渐入住，在深圳上班，在惠州的大亚湾、惠阳、城区居住都有逐渐成为现实的可能。

  猜想5

  地铁站点附近会否形成新的商业中心？

  惠阳南站堪比昆山，镇隆、新圩房地产开发被提振

  从过往经验来看，轻轨交通对商业有巨大的影响。规划显示，轻轨站点基本位于商业区之外，随着客流增加、人流聚集、地点通达性的改善，轻轨站点将形成新的区域商业中心。

  惠深城际轻轨规划显示，从莞惠城轨陈江站起，经陈江、镇隆镇和惠阳新圩镇，连接到深圳。此外，从大亚湾荃湾出发，经澳头进入深圳坪山，上述这些区域中，除了原有的惠城区和陈江的站点算是已经成型的局部商业中心外，镇隆、惠阳新圩、澳头都有望升级成为商业中心。

  值得一提的是惠阳南站，这个厦深高铁在惠州最大的高铁站点，未来也会成为惠阳接驳深圳的主要站点，15000平方米的高铁站点附近是惠阳商贸、物流、人流最为密集的区域，周边房价也已经开始上涨，未来这个站点或将会成为轨道线上的最大商业中心。对比上海至昆山的高铁，昆山高铁站附近很快成为城市的副中心，购房客主流很快成为上海人。并且，镇隆、新圩还拥有大量土地资源，城际轨道站点的落定，将推动这些区域的房地产开发也将进入快车道。

 南都 策划： 蒋奇政 南都编辑 卢韵如 采写： 蒋奇政 古优裕  封面制图：林军明 郑慧雯