大亚湾楼市前三季度何以成为“香饽饽”？（组图，问答）

    2013年前三季度(1-9月份)，大亚湾区房地产市场继续保持平稳增长势头，各项交易数据持续走高。据了解，今年前三个季度，大亚湾全区商品房销售面积为228.30万平米，销售总金额108.87亿元，销售总套数26685套，多项数据均打破了大亚湾房地产销售的历史记录。9月份普通商品房销售均价为5210元/平米(不含小径湾 等项目)，1至9月份平均销售单价4768.76元/平米，与去年同期基本持平。大亚湾片区的楼市前三季度何以成为“香饽饽”？小编不禁要发出五大追问。 
 前三季度销售总金额108.87亿元 多项数据打破历史记录
  根据大亚湾区房产管理局统计数据，2013年前三季度大亚湾商品房销售总额为108.87亿元，相比2012年同期上升117.65%；销售面积约为228.30万平米，相比2012年同期上升122.52%；销售套数甚至比2012年全年销售总套数超出10449套。多项数据均打破了大亚湾房地产销售的历史记录。

【数据来源大亚湾区房产管理局】

量升价稳 片区房价处于健康稳定水平

  大亚湾每月成交量均高于去年同期，与往年相比市场交易活跃。2013年前三季度大亚湾房地产市场较2012年同期对比，今年销量翻番，市场一直保持较高热度，交易活跃，1月份销售面积同比增长155%(海惠、亚迪约占11%)，2月份同比增长257%(海惠、亚迪约占29%)，开局良好。相对于过往的黄金5月，2013年1-9月份，片区房地产市场提前发力，3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%(海惠、亚迪约占14%)，4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%(海惠、亚迪约占12%、7%、4%)，第三季度(7月至9月)销售面积同比去年增长95.5%、65.7%、47.4%(海惠、亚迪约占5%、0.6%、0.14%)。
  而价格方面，大亚湾区商品房前三季度平均销售单价4768.76元/平米，比去年全年均价下降1.81%。整体而言，价格处于比较健康、稳定的水平。

【数据来源大亚湾区房产管理局】

  值得提出的是：比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”对该片区房价水平有较大影响。据统计，两个项目上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的12%，均价分别为：亚迪二村2509元/平米、海惠花园2816元/平米，比全区1-9月份的均价分别低2259元/平米和1952元/平米，这在很大程度度上拉低了区内商品房总体均价。

  第一问：大亚湾片区前三季度火热，原因何在？
  整个片区大热，除了比亚迪和中海油两个企业的员工福利房占市场销售总量的12%外，致使这个片区商品房销量大增的主要原因还有哪些呢？大亚湾区房地产协会对此从以下三个方面进行分析：
  第一，开发商营销策略的影响。年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大。
  第二，深圳市场的影响。2013年1-9月份深圳房地产市场，成交均价维持在较高水平，总体趋于平稳。截止9月份深圳一手房相比较1月份涨幅10.8%，促进了部分的深圳置业人群的外溢性置业。
  第三，中央政策继续保持平稳，减弱了购房者对短效政策的担心，也增强了了购房者的置业信心，大批购房者纷纷入市。
  第二问：购房者的购房目的主要有哪些？
  根据世联地产统计的数据，对比2012和2013年1-9月份大亚湾购房客户置业目的来看，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短。
  总的来说，自住客占五成，自住兼投资客占两成，纯投资客占两成。

总的来说，自住客占五成，自住兼投资客占两成，纯投资客占两成。

【数据来自世联地产】

第三问：前九个月大亚湾房地产报建情况如何？

  2013年1-9月份，片区房地产施工报建面积共390.16万平米，是2012年全年施工报建面积的两倍多，可以预见未来片区商品房供应量充足，市场供应比较稳定，后续供货稳定。

【数据来源大亚湾区住房和规划建设局】

  第四问：片区房地产发展态势怎么样？
  随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现：
  以龙光城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为代表的樟树浦片区，在地理位置的优势引导了刚需的强力发展。
  以世纪城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、太东时尚岛 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、畔山名居为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形。
  以华润小径湾为代表的霞涌旅游度假物业，强势入市，销售火爆，其集中的片区效应随着大品牌的进驻和周边配套设施的不断完善开始显现。
  以大爱城为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。
  第五问：大亚湾房地产市场未来发展方向是怎样的？
  产生更加多样化，高端资源性产品带动市场：随着华润小径湾、合生滨海城二期、宏海海景城 、东能银滩等滨海项目的强势入市，进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，湾区物业投资收益看涨，客户置业的选择性将更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
  另外，世界零售品牌沃尔玛进驻大亚湾已于9月26日盛大开业，国美电器也于9月28日正式入驻大亚湾，澳大利亚著名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、大地影城等纷纷签约进驻大亚湾，将为未来片区的价值提升和人气聚集提供有力支持。可以说，品牌商业入驻，为大亚湾片区价值提升和人气聚集提供了有力支持。
  再者，厦深高铁惠州段施工顺利，将于10月份试运行，全线将在今年年底通车。京九快铁线路也将延伸到惠阳，轨道交通的开通有助于更多刚需客户的迁移。继09年沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁和京九快铁利好消息的带动下再次迎来突破良机。
  最后，环大亚湾新区发展总体规划将为片区发展带来跨越性进步。随着大亚湾经济快速的发展，调控政策相对稳定，政策的影响比较有限，另外惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略城市规划的优化调整，极大的加速了大亚湾城镇化建设，扩大了区域的辐射力，加速深圳半小时生活圈的形成，从而促进了房地产市场发展。
  新浪乐居  蔡燕萍 林秋茹  
       综合以上所有因素，大亚湾房地产协会预测判断，如无其他重大外部因素(如政策调控、其他不利因素)影响的情况下，当前我国政策大环境金融流动性中性偏紧，政策环境宽松；随着环大亚湾区配套设施的不断完善，购买者购买欲望增强，置业信心不断提升，市场整体销售火爆，第四季度大亚湾片区已经打开良好开篇，加之今年大亚湾商品房供应量大增，因此在四季度集中推盘和加速跑量的趋势仍会显现。