一直被低估的惠州江北CBD，如何迎来第二次腾飞

驾车艰难地穿过不知从何时开始不分时段拥堵的东江大桥，映入眼帘的一边是熠熠生辉的蓝色玻璃幕墙、宽阔的马路、气势恢宏的市政场馆，而在另一边，东江大桥头则是荒芜疯长的野草、上面是残垣断壁的褐色空地，让这一切对比如此明显。

这是规划的惠州中轴线的起点，距离惠州市政府仅2公里、和会展中心仅仅一路之隔。这就是江北，惠州核心区江北C B D。从2013年至今，顶着千亿级市政配套的江北片区，房地产市场的表现却无力承受其惠州核心之重。在江北房地产不温不火时，金山湖、仲恺片区凭借深圳客到来之势，一路高奏凯歌。江北楼市从2005年保持了近10年的价格标杆，已经旁落金山湖，带来的直接后果即是大户型卖不动、写字楼滞销。



如果说江北从2 0 0 5年到2009年的第一次腾飞是市政规划催生的话，那眼下的江北急需第二次腾飞，在重新审视江北，巩固其惠州核心地位的同时，也需要开发商合力合聚，告别此前的简单粗暴的单单消费C B D概念的营销时代，转向去挖掘江北片区的片区价值和区隔价值。

新房市场后劲严重不足，深圳客不爱，本地客不认可其居住价值

没有人否认江北基于惠州的意义，惠州人也都认为江北CBD是惠州财富的集中地之一。但是依然多数人选择置业金山湖或者更远的水口等区域。东江大桥不分时段的拥堵佐证了上述判断，更多人的选择是在江北上班而不是居住，这就产生了一个问题，就是更多人认可江北的是其商务和市政价值，而对其居住价值的认可度相对不高。

基于上述事实，江北片区的房地产价格和价值出现了严重的不匹配状态，其在惠州的标杆领导地位正在一步步被金山湖片区取代。但从各种图表数据来看，江北的房地产市场无论是成交量抑或是成交价格从2013年至今都处于一条直线状态，无力承受其惠州核心CB D之重。相对于金山湖和仲恺片区从2015年年底至今的大爆发，江北片区平稳的市场表象相去甚远。金山湖片区一路高奏凯歌夺走江北从20 0 5年保持近10年的价格标杆地位，江北房地产市场究竟怎么了？

明显的事实是，从江北片区去年至今在房地产市场方面的走势看，它并没有在深圳客到来的情况下享受其利。从深圳入市的客群首先从惠湾片区开始传导至惠州城区，但在城区深圳客入场的轨迹上看，江北也处于仲恺、金山湖、水口片区之后，深圳客到江北片区的情况相对较少，房价的上涨没有明显的动力支撑。在深圳客的入市浪潮中，江北作为最后一个获得收益的片区，其承接的深圳客相当有限，造成的直接结果即是房价上涨幅度远远低于其他片区。在深圳客看来，江北C B D核心区的知名度有限，而对本地居民而言，偏重商务和办公属性的江北，其因为物理空间距离导致居住价值的短板，却在被放大，其商务和市政价值对于刚需客或者是改善性刚需而言，并非不可或缺，反而其生活配套的缺失，以及人居氛围偏弱的缺点被放大。这些累计叠加因数导致江北呈现出当前房价上涨动力缺乏、写字楼滞销、大户型卖不动的事实。

江北在深圳客中知名度偏低，开发商无法形成聚合力，江北的价值应该重新梳理

在此前本报举办的“被低估的江北”发展论坛上，惠州荣灿置业营销总监杨霖的说法引发了参与者的思考。杨霖称有深圳朋友询问惠州的C B D是不是在澳头或者淡水。在深圳客的眼中，惠州的概念更多是停留在以深圳东为帽子的惠湾片区，对于惠州城区江北CBD的概念很少或者是极少。

在惠州见证了江北C B D发展到崛起的荣灿置业总裁袁克俭也认同这一观点，他称，提到惠州，更多深圳人的概念则是深圳东，江北基本没有知名度。他解释，要改变这一态势，进行江北的价值重估宏观层面来看肯定是政府先行，要对城市进行营销、推广。惠城一直说对标深圳福田，但是都停留在喊口号上。

政府推广层面偏弱的同时，江北的开发商没有像惠阳、大亚湾片区的开发商一样，形成聚合力、抱团取暖，也是在论坛上被数次吐槽的内容。惠州世联行副总经理胡光宇在发言中表示，过往数年区域项目开发商在营销价值的释放上，理所当然地把C B D作为我们的核心价值卖点，但我们现在说到CBD的价值可能还是停留在2009年同等的CBD价值。

他解释过往数年江北的很多项目都在单打独斗，也过于简单粗暴。江北的价值应该要重新梳理。价值是基础，价格是价值的体现，其最根本是区域价值之后才是项目价值。很多项目基本上停留在区域价值和项目价值，很少量的项目能做到区隔价值，区域价值就是它的圈层，客户的口碑认可度。

事实也如此，在江北的任何一个楼盘我们得到了推广信息从纸面上不会相差太远，基本都是这个套路，告知客户我们最集中的写字楼板块，有最标杆的写字楼，有最标杆的商业，有最好的市容市貌还有体育配套，展览馆，博物馆都有，但是你项目的区隔价值并没有和这些市政配套同步。

袁克俭说，开发商还是要把价值追求作为一种情怀，尤其在江北这样一个区域内，要求产品有产品的价值，地段有地段的价值，然后在集合区域价值才能让项目价值最大化。

胡光宇称，如果你想卖1 .5万元/平方米，你可以盯产品，抓所有的细节，可以保证卖到1.5万元/平方米，但是想卖到2万元/平方米，就不是看产品、户型了，看的是这之外的东西。而江北项目对于价值的营销也是比较偏弱的，所以我们认为重塑C B D中心的人居价值以及坚持价值营销才是我们能够把江北的价值重新提升的方向。

    江北有哪些优势？

    优越的市政配套：

    1、江北体育馆：占地15万平方米，总建面3.2万平方米，2004年8月建成，包括主馆、训练馆、会议中心、商业服务区以及停车场等设施。

    2、科技馆：惠州市科技馆为省市级专业馆，属B类展览建筑。占地37090平方米，总建筑面积约12000平方米。

    3、博物馆：惠州市博物馆新馆为长方体，具有“历史之印”的象征意义。因此也被戏称为“历史之印”馆。总面积为2.3万平方米，拥有10个专题陈列展厅。

    4、市民乐园：占地面积9万平方米，绿化面积25800平方米，休闲区面积15000平方米，是目前惠州最大的供市民休闲活动的场所，惠州市民乐园与体育馆及体育公园连为一体。

    5、文化艺术中心：与科技馆、博物馆遥遥相对。文化艺术中心总建筑面积4万多平方米，包含一个1359多座的歌剧院、一个519多座的多功能厅和一个290座的音乐厅。

    6、惠州城市规划展示馆、美术馆：位于江北市民乐园南侧，市住建局相关科室负责人说，规划展示馆将以模型、图片等方式展示城市建设的成就，目前正在建设之中。

    7、会展中心：属于惠州“三馆一中心”项目之一，可设1138个标准展位，总建筑面积约2.4万平米。

    8、东江公园：东江公园位于惠州市惠城区江北东江沿岸，宽约30～50米，沿江长约2.02公里，呈带状分布，规划用地面积11.95万平方米。东江北岸从东江大桥至惠博沿江路接口将形成长3.22公里的带状滨江景观带。

    商业配套

    1、华贸天地：华贸天地总建筑面积15万平米，定位全功能大都市时尚生活中心，业态以北京华贸新光天地为模版，有较多的国内外知名品牌，是惠州迄今为止公认的最高端的购物中心



    2、佳兆业广场：惠州江北的体验式时尚生活中心，总体量约近12万平米，自成互相联通的超大商业集群，拥有惠州最大的IM A X影院。

    惠州的行政商务配套

    行政职能机构：惠州市人民政府、公安局、国税局、财政局、国土局、信访局、房管局惠州电信等一系列行政机关

    商务中心：拥有华贸中心、佳兆业中心、双子星、富力国际中心、德威大厦、富绅大厦、中信城市时代等写字楼群，是惠州最集中的商务中心。

    江北房地产发展大时刻

    2004年6月
    丽日双子星国际商务大厦正式开盘，也是惠州首座五星级5A级智能化纯商务写字楼，是惠州商业地产的里程碑。

   2004年10月29日
江北13号小区以5 .34亿元顺利拍出，溢价33%。珠江投资等三家企业组成的联合竞买人获得开发权。这是惠州首次国有土地使用权拍卖，也是惠州首个地王。

    2009年9月12日
    富力丽港中心正式发售，是江北惠州首个品牌地产开发商的高层超甲级写字楼，198米的高度也成为当时江北的第一高。

    2011年4月
    江北华贸中心商业正式开业，这是惠州最高端的购物中心，也被业界认为是江北取代传统的河南岸、麦地片区成为惠州城市核心的起点。

    2011年8月8日
    江北凯宾斯基酒店将正式试营业，也是CBD核心区的首家五星级酒店。

    2012年2月9日
    保利达集团7 .45亿元拿下江北望江段一宗14 .6万平方米地块，成为年度地王。

    2012年9月27日
    江北7号 小 区 地 块 以6 .903亿元的价格成交，楼面价每平米6846.3元，溢价率为110 .4%。

    2013年12月31日
    江北第二家大型的现代化体验式购物中心，佳兆业广场正式开业，江北再度增加重量级配套。

    2014年3月27日
    位于惠城江北菊花头的地块，被惠州市金泓房地产以9.2244亿元的价格拿下，地面价为9888.67元/平方米，均为惠州记录。

    2014年8月
    惠州江北城市中轴线规划正式发布，未来市民可以从市民乐园直达1.5公里外的东江。

   （ 策划统筹：南都记者蒋奇政   采写：南都记者 蒋奇政）