最近，深圳东进战略遇到了两个大难题

深圳东部战略提出后，东部区域最近都在忙着同样一件事，讨论如何抓东进这一大机遇再次实现跨越式发展。在交通建设、产业提升、公共服务、城市发展四大“引擎”的宏观布局完成，坐而论道建言献策很重要，同样重要的是让纸上规划成为现实。

大鹏半岛一处沙滩上，市民在这里亲近大海。记者 胡可摄

梧桐山云蒸雾绕。 记者 徐文阁 摄

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从罗湖到东部各区，目前都面临在生态控制线下求最大发展的考验

深圳东部战略提出后，东部区域最近都在忙着同样一件事，讨论如何抓东进这一大机遇再次实现跨越式发展。在交通建设、产业提升、公共服务、城市发展四大“引擎”的宏观布局完成，坐而论道建言献策很重要，同样重要的是让纸上规划成为现实。罗湖、东部多个区自然景观资源非常好，较早划定生态控制线，但如何在控制线下求最大发展，却一直还没有找到对策。同时，城市更新的浪潮波及全市，但当下拆迁政策的设计还有待与时俱进，根据城市的发展需要做出调整。推进东进战略，未来将面临难以想象的困难。

02

梧桐山

想留住青山绿水但不想“因循守旧”

打开深圳行政区划图，罗湖地处全市中心，是盐田、坪山、大鹏、龙岗等地区通往市中心的要道，可以说东进“咽喉”，在全市发展全局和东进战略中地位重要。但不能否认，随着中心地带不断扩张变迁，昔日深圳最繁盛的罗湖感受到了失落。为此，区委区政府向市委市政府主动请缨，最终使罗湖成为市东进战略工作领导小组成员。

罗湖被称为“一半山水一半城”，一半山水归功于梧桐山和深圳水库，梧桐山青山绿水，每逢节假日都有不少市民来游玩。但在梧桐山社区的居民看来，“青山绿水”让当地经济做出了牺牲，因处于生态保护线和二级水源保护区内，这里面貌基本处于停滞状态，村民房子旧了，不能拆除重建，享受不到一户一栋的政策，厂房老了，拆了也不能建，村民享受不到改革开放带来的红利。再有，当初在梧桐山建立风景名胜区时，当地居民经营的果场、茶园、林场等被划入景区，却一直没有获得相应的补偿。当地居民对目前的基本生活保障也还觉得不够。居民李蔚明说：“2014年至2016年，政府财政给予梧桐山社区原居民每人每月600元的生态保护补偿金，低于大鹏新区原居民的1000元。”

梧桐山实业股份有限公司办公室负责人李惠光表示，物业出租是股份公司的主要收入来源，目前梧桐山社区约有20万平方米的厂房，其中约有6万平方米为铁皮棚性质的简易厂房，又由于历史原因部分厂房目前是没有租金收的，梧桐山实业股份有限公司一年的收入在1500万元左右，扣除费用支出，600多位股民每年每人的分红不到10000元。

所以，居民李蔚明表示：“东进战略后，像梧桐山社区这样的地方能不能有所改变？”

03

大望社区

想确保水源环境但不愿“进退两难”

在市人大代表张静平看来，生态保护有时候是个“结”，制约了经济发展。随着大量的外来人不断涌向梧桐山以及相连的大望社区，给这两个地方居民的生活带来巨大的压力。由于当地通往外面的只有大望桥，每到周末，大量外来车辆涌入当地，堵在大望桥和村道上，停车位又严重不足，要想修建停车场却还受到政策的限制。李惠光表示，交通不方便一方面影响到了企业进驻的意愿，一方面连居民正常出行也没法保障，难怪大家一直抱怨。

几年来，深圳人大代表们不停呼吁，对于梧桐山社区等处于生态保护区以及水源保护区内的区域，既要进行保护，也要给予适度的发展空间，但多年无果。

为保护水源坏境，大望社区实行过产业转移清理。1996年所有工业厂房转迁至平湖易地发展，在管理费用上升、租金收入下降的双重夹击下，集体经济收益急剧萎缩。2007年，大望社区全面清理整顿1400多家私人制衣作坊，导致房屋大规模空置，三成以上的物业收入流失。在市人大代表张静平看来，由于受到生态环保政策的严格控制，这里已陷入“前无出路，后无退路”的困境，客观上，大望社区已经沦落为深圳特区经济发展步伐最慢，居民收入最低的社区之一。

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大鹏

发挥生态控制线作用能否不“优美并滞后着”？

大鹏同样面临生态保护政策，加上地处偏远、交通不便，长期处于城市经济梯度发展的末端，其本地生产总值和预算内财政收入远低于全市平均水平，属发展相对滞后的欠发达地区。“深圳是国内最早划定生态控制线的大城市，早在2005年11月1日，市政府就批准公布了生态保护范围界限。截至2014年年底，深圳基本生态控制线范围总面积达973 .24平方公里。”市发改委介绍，20 0 7年，深圳率先在大鹏半岛开展生态保护专项补助的试点，这对保护大鹏半岛优美生态环境发挥重要作用。深圳市市长许勤曾表示，大鹏半岛生态保护专项补助政策继续延期执行，但补助发放方式等方面应有所创新。

“这几年深圳发展最慢的当属大鹏新区。”在新区葵涌街道开手机连锁店的老板王先生说。早在前年之前，王先生在葵涌有三家手机店，到去年底，他的手机店全部关闭了，因为“人越来越少了，手机生意根本无法做下去”。王先生所谓的人少，指的是本地企业逐渐外流。“因为本地限制开发，很多企业陆续搬出，手机购买力逐渐下降，有时一天连一部手机都卖不出去。”王先生说，邻区的坪山房价都翻两三倍了，而葵涌虽然靠海，环境好、空气清新，房价却涨不起来。比如统建房，至今都还是四五千元每平方米。

潘先生是大鹏新区三溪社区的本地居民，他就有1000元/月的生态补贴，但他表示“我宁可不要这点钱，让大鹏开发得更好”，因为环境好了，房子涨价，收租带来的利润更实惠。

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更新开发

两种难题:拆迁难、旧村落保护开发难

青山绿水可以保护，而城区建设需要更新。上述梧桐山风景区因处于生态保护线和二级水源保护区内，民居厂房旧了破败了不能拆除重建，这就是城市更新和生态保护的矛盾。而东部战略要求按新型城镇化，优化城市空间和功能布局，促进产城深度融合，要求不仅仅是改建重建一两套房子，还要在诸多利益诉求中寻求平衡，绝非易事，城市更新进程长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境中，也就可想而知。

第一难的是拆迁工作的推进。2010年，深圳开始实施《城市更新办法》，木头龙成为首批8个立项改造的旧住宅小区之一，2011年开始有业主签订拆迁补偿协议并迁出，但6年快过去了，签约率达到95%，仍有部分未签约的业主在坚守。该更新单元的申报主体益田集团认为这些业主要求过高，不过按照2010年的《城市更新办法实施细则》，该集团必须跟所有业主签约后才能取得实施主体资格，才能动工。

第二难是有历史风貌的旧村落的保护开发。比如大鹏所城，是深圳目前唯一的国家文物保护单位，相连的较场尾海滩便是官兵的操练场和海训场，还是大鹏半岛唯一保存完好且紧靠海岸线的原始村庄。这种文物级别的村落，一砖一瓦都轻易动不得。

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调整与突破

较场尾的改变：生态保护压力可适当减轻

木头龙的转机：拆迁难或将有政策“解药”

随着较场尾区域的旅游商业的发展，建设和更新自然提上议程。然而较场尾并没有通过传统的旧改拆迁方式进行改造，而是通过规土委规划引导对原建筑进行改造。规土委组织建设设计师和业主面对面交流，共同设计房子。于是，没有开发商，没有大拆大建，也没有穿衣戴帽，深圳大鹏较场尾的改造在平静中推进着。最终，较场尾200余栋传统民宅翻新改造成的民宿客栈，随着发展壮大，名气也越来越大，甚至被称为深圳的“鼓浪屿”，已在珠三角地区具有一定的知名度。

像较场尾这样的旧村在大鹏新区还有很多，大鹏新区也有许多有着历史风貌的旧村落。市规土委曾表示，要通过总结较场尾更新的成功经验，将为下一步大鹏新区进行传统村落的保护与利用进行尝试，会针对大鹏新区这些旧村落的区位条件、情况、发展的可能性及保护的要求来进行研究，选出具备条件的传统村落，一方面进行保护，一方面进行复合式更新利用，根据情况分门别类地大力推动传统旧村的保护与利用。

“将细化《深圳市政府关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》的操作办法，鼓励其适度发展与环境保护相适宜的产业，提升其收入水平，减轻其对生态环境的破坏动力，以减轻基本生态控制线生态保护压力。”市发改委表示，同时，强化绩效考核和责任追究，为生态保护工作提供体制机制保障，改善原居民的生活环境和生活水平，推动美丽深圳建设。

市规土委还介绍，深圳对2005版基本生态控制线范围进行了一次集中调整，“此次优化调整已充分吸纳了基层诉求，但考虑到城市的整体利益和长远发展，以及国家对建设用地总量土地用途的严格管控，仍有部分地块未纳入本次优化调整的考虑范围。”

拆迁工作推进难的局面或将被改变，《城市更新办法实施细则》去年起在内部征集意见，拟规定“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上(含)房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。罗湖木头龙城市更新单元的申报人益田集团负责人坦言，木头龙急需这个条款的落地，“不仅对木头龙，对罗湖区所有旧村、旧住宅小区的改造都是一个质的飞跃”。

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专家论道

深圳市综合开发研究院常务副院长郭万达认为，发展是有环境容量的，在与生态保护之间取得平衡，取决于产业结构，不能走老路，不能发展高能耗产业，要有新的产业去培育发展，“很重要的是通过创新实现发展，创新生产方式很重要。”他认为，重中之重还是交通。“没有交通就没有客流，产业就发展不起来。”郭万达说，四者之间，交通是突破口，只有突破交通，产业企业就会作出市场选择。对东部来说，历史欠账确实很多，这不仅需要财力的投入，更要考虑如何引进更好投资体制，比如引入社会资本的投入等。另外，在解决历史欠账问题要结合现实情况，要有更长远的规划和目标，要与东部的定位相适应的建设和规划。在基础设施等建设，市区两级的投资体制要确定。

对于前面提到过的罗湖梧桐山，市人大代表张静平则建议“退水进山”，力求以最小的代价取得生态环境保护与经济发展的最佳平衡。比如通过拆除近水建筑物，为水库营建百余米宽的大面积湿地绿化缓冲带，既可为水库构建保护屏障，又可为市民提供一处湿地公园等。

08

主官有话说

罗湖区委书记贺海涛：罗湖迫切需要拓宽视野、理清思路，迫切需要专业指点、智力支撑。为此将广泛听取、积极吸纳，在融入和服务深圳东进的同时，更好地推动罗湖发展。

大鹏新区党工委书记王京东：大鹏新区坚持生态资源保护和利用相结合，在保护中科学开发，深入实施“美丽大鹏”专项行动，努力构建生产空间高效集约、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的发展格局。今年将启动新一轮生态修复专项行动，制定新一轮生态补偿机制，推动建立生态保护联合执法体制。

（来源：新浪房产）