谁是黑马，谁是豪门？5张图带你看懂惠州上半年楼市！

惠州楼市半年成交数据陆续放榜。王昌辉 摄

成绩前10名房企卖房211亿元占比三成

2016年行至年中，结合惠州楼市半年以来的出彩表现，在进入下半年市场的端口，各大统计机构监测的半年楼市成交数据陆续放榜。

数据显示，上半年惠州三县四区共计销售商品房源达到84722套，销售面积为857.7万平方米，同比实现106.5%的翻番增长行情。在金额表现上，总交易额达到692亿元，单价则达到8069元/平方米的高位，实现32.4%的环比涨幅。

回顾市场的表现，从最初的延续翘尾行情，到深圳客的突然降临，再到深圳客渐退后市场震荡过度，惠州楼市着实体验了一把“过山车”。市房管局负责人透露，全市上半年网签销售面积超过900万平方米，与2015年全年1112万平方米的销售量相差无几。

制图：贺婧宜

房企表现方面，随着地产大鳄纷纷布局惠州，“强者恒强”趋势明显。在全市范围内，2015年占据销售榜单前列的龙光、星河和碧桂园继续领跑。其中，碧桂园通过2015年以来大肆的项目收购跃居榜首，以71.8亿元傲视群雄；龙光和星河丹堤则分别以44亿元和21.1亿元分列二三位。

相比惠湾片区的强势表现，惠城仲恺项目在全市层面长期处于弱势地位，但得益于深圳客的东进置业，今年上半年该区域取得长足进步。其中，中洲控股得益于惠大高速的开通，扼守住深圳客入城的第一站，半年销售金额达到17.8亿元，占据城区房企排行首位，在全市跻身前四之列。

值得注意的是，不单是房企集聚表现增强，在全市层面，销售量也往龙头企业聚合。上半年，全市排名前10位的房企销售额达到211亿元，占据全市总额的30%。在城区，前10企业也达到82.7亿元，达到38.8%，直逼四成。

行业聚合发展使得楼市价值进一步凸显。前期楼价蹿涨得益于深圳客集中扫楼，但在深圳客退潮阶段还能高位上扬，则很大程度是企业的推动使然。企业促销能力强，资金运营良好，有效降低了楼市下行中的风险。

在上半年良性市场行情的带动下，开发商和购房者对于下半年的楼市更加跃跃欲试。随着新建入市的房源增多，以及暖市销售表现的持续，今年下半年的惠州房地产市场更值得期待。

焦点深圳客持续入境 惠城仲恺楼盘热销

7月上旬，惠州楼市进入2016年下半场，让在前期市场热情叫卖的开发商忐忑的成绩单陆续出炉。有表现好的，也有表现欠佳的。不同于学生按考试成绩的好坏决定假期的心态，榜单一公布，各开发商无论表现如何，无一例外均迅速投入到加速售卖的周期中。

聚焦各开发商在榜单的表现，可以看到龙头企业保持领先，且表现进一步增强，但以往牢牢占据全市榜单前列的企业，其布局的惠湾区域随着深圳客的入城而被稀释。记者发现，无论是2015年还是2014年的市场，销售榜单的前几名基本都是碧桂园、龙光等布局惠湾的龙头房企，今年受益于深圳客持续入境，惠城仲恺楼盘项目集体热销，中信、中洲、隆生等企业集体发力，前10榜单中惠城仲恺和惠湾平分秋色。

值得注意的是，除了惠湾、惠城仲恺持续热销，上半年惠州楼市还出现了大黑马。往年滞销的博罗楼市随着交通环境的改善而回暖，半年卖房133.1万平方米，增幅达到308.8%，为全市之最。

有黑马、有豪门，记者作为熬夜看球的资深球迷，联系当前欧洲杯决战圈德、法、葡和威尔士的四强局面，发现惠州楼市2016年上半年的表现丝毫不逊色。

表现
1、惠湾楼市持续火热十里银滩单盘销售53亿元

楼市片区：惠湾

类比对象：德国队

雷同属性：豪门

关联理由：惠湾片区在惠州楼市所处的地位无疑是最重要的，而这并非一开始就是如此。近年来深圳客外溢程度加强，临深楼盘的价值逐渐被认可，楼市水涨船高，片区房价激增至15000元/平方米左右，且仍处在稳定的上升通道。

从这一角度看，德国足球基本类似，此前曾一度在“桑巴军团”和斗牛士的阴霾之下，2014年世界杯血洗巴西夺冠后站上了巅峰。随着一众球星逐渐成熟，愈发展现王者风貌。

惠湾片区以惠阳大亚湾为主体，该区域自2015年初走高后一直停不下来。在记者2015年下半年的采访中，大亚湾某政府部门的谭先生表现出懊恼，认为自己不应该在惠城水口的老家置业，而应该在大亚湾买房，因为半年来城区房价在降，而大亚湾已接近翻番。彼时大亚湾多数项目的价格还在8000元/平方米左右。

谭先生的心态实际上代表着当时惠州楼市的发展情况。因深圳房价不断蹿高，且不谈南山、福田等中心城区近10万元/平方米的楼价水平，即使是在与惠阳、大亚湾相邻的龙岗、坪山区域，楼价也涨至4万元/平方米左右，这使得深圳客东进置业的需求愈发强烈。

随着区域医疗卫生以及学校等配套设施的优化，以及道路交通的连接，深圳人住在大亚湾成为现实。2015年年底万达广场落户，使更多深圳人将置业的想法落地到临深区域。临近深圳的楼价在这个阶段迅速拉高，今年初，绝大部分楼盘价格破万元，部分较优质项目涨至13000元/平方米上下。

在房企表现上，近半年来无疑属碧桂园最为活跃。碧桂园十里银滩以其优越的滨海资源受到全国各地客户的喜好，销售表现亮眼，今年上半年单盘取得53亿元的成绩，遥遥领先其他项目。但2015年底以来至当前，碧桂园在惠湾区域通过购买土地以及收购项目和入股的方式，实现了在该区域七八个项目的布局，半年共取得71.8亿元的销售，不出意外已基本预定了年度冠军。

另外，在2015年夺得年度榜单榜尾的龙光地产，在大亚湾布局的龙光城已经成为深圳客首选置业地之一，近期首次进入深圳开盘销售并取得售罄的表现。半年44亿元的销售业绩甚是亮眼。另外，星河、卓越以及富力、德丰等在片区深耕的开发商同样表现不俗。

统计数据显示，惠湾片区销售金额达到404亿元，对比全市692亿元的交易量，占比达到58.4%，接近全市总成交量的六成。

2、楼价涨至历史高位多个企业销售破10亿

楼市片区：惠城

类比对象：法国队

雷同属性：强队

关联理由：惠城作为惠州的主城区，该区域的房地产市场无疑是城市最重要的内核动力。惠城区交通、配套设施完善，对于投资客和刚需客始终都具有长久的吸引力，其作为惠州楼市传统销售强势板块毋庸置疑。

即将迎来欧洲杯半决赛的法国队在足坛上也是如此，尽管多年无冠，但作为欧洲足球传统强队，谁都无法忽视。相比速度和身体，法国队将优雅注入了足球哲学，从齐达内到现在的帕耶，属于精神的传承，也代表着强队气质的持续。

作为主城区，惠城楼市有太多的优势。虽然具备配套、交通以及居住的舒适度，但长期以来市场表现平稳，楼价长期处于低洼水平。按行业分析，楼市存量多，新增新建房源面积大，源源不断的供应量使得涨势缓慢。

记者调查发现，从前两年6100元/平方米左右的价格，到今年1月，惠城楼价仍为6295元/平方米。上半年随着深圳客入境，激增的购房需求带动楼价上扬，从3月6596元/平方米开始，4月即升至7014元/平方米，首度突破“7字头”，进入6月更是达到7521元/平方米的高位，楼市出现蹿涨行情。

结合市场表现，与价格上涨相伴的还有动态销售表现，延续着2015年底翘尾的市场表现，在今年1月达到4454套交易规模。经过春节周期，随后的3—5月均保持超5000套的高位水平，其中在3月和4月更是以5375套和5690套连续刷新历史成交纪录。

持续高涨的交易量带来房企出彩的业绩。在年中交易统计中，在惠城金山湖区域布局中洲中央公园、天御和湾上3个项目的中洲控股迎来大爆发，以17.3亿元的总交易金额牢牢占据城区榜首，且跻身全市第四位。另外，接连在3月市场出现“时光盘”的合生上观国际和中信凯旋城，所属的合生创展和中心地产分别取得15.6亿元、11.3亿元的销售。

对比过往市场表现，长期盘踞城区销售榜单首位的中信地产滑落引起记者注意。据了解，这主要是受到全线地产业务被中海收购的影响，由于项目盘整、人员收编等问题，该企业位于金山湖的明星楼盘中信水岸城未能推出任何新产品面市，紧靠凯旋城单盘支撑。另据知情人士透露，进入下半年，中海盘整已接近尾声，预计项目在下半年将再度发力。

3、莞惠城际带来大发展标杆项目单价破万元

楼市片区：仲恺高新区

类比对象：葡萄牙队

雷同属性：劲旅

关联理由：由于在地域上全方位与惠城区连接，仲恺楼市在多数情况下都与惠城楼市一起被提及。该区域高新技术企业云集，大量有购买能力的刚需客户支撑着市场销售。今年得益于莞惠城轨通车，融入区域一体化的步伐加快，大量深圳、东莞置业客户前来置业，促进了区域发展。

在地域关联上，葡萄牙在很大程度上对西班牙也呈依附状态，形成一个共同体扎根在伊比利亚半岛，在国家联赛上也长期为西甲输送优质球员。得益于半岛浓郁的足球氛围，菲戈、C罗人尽皆知，葡萄牙从来不缺巨星，长期以强队姿态立足欧洲足坛。

仲恺楼市长期被惠城楼市所包含，真正引起广泛关注的还是今年以来区域楼市的领涨行情。随着深圳客东进的脚步，临深的惠阳、大亚湾在不到一年时间内，单价上涨至1万元/平方米，当前已经到了15000元/平方米左右的高位。

记者注意到，受深圳高房价挤压的深圳客突然发现临深楼价已涨至高位，再度东迁至惠城、仲恺区域，而仲恺则是墙头堡。3月30日，建设多年的莞惠城际正式通车，这让焦急等待深惠城际的置业者看到希望，加速了置业的脚步。

据统计数据，上半年该区域销售房源达到73.8万平方米，同比涨幅273%，这让区域楼市有了独立于惠城区存在的底气。

区域政府的推动则形成助推力，作为对标深圳的重要内容，仲恺的宜居和就业环境以及低洼房价的现状均引起关注。另外，规划中的赣深高铁将穿梭期间，且正在争取设置仲恺站点，这使得区域立体化的交通蓝图受到关注。

在此深耕的房企表现活跃，主打交通和临深概念。恒裕世纪广场、深业金榜山等项目都取得良好业绩，一度在开盘现场加价推售的TCL康城四季同样受到深圳客追捧，多个楼盘取得破亿元的销售，最受关注的世纪广场在多次推售过程中卖出破10000元/平方米的高价。

回归到年中榜单表现，首次在惠州开发房地产项目的恒裕科技凭借世纪广场的热销，取得6.69亿元的交易规模，位居片区首位。新地房产、花样年则分别以4.72亿元、4.57亿元分列二三，另有金大洲地产、和稳实业与深业集团均取得超3亿元的销售额。

4、交通改善引来深圳客解了博罗楼市困局

楼市片区：博罗

类比对象：威尔士

雷同属性：黑马

关联理由：毫不夸张地讲，前两年的博罗楼市，尤其是惠博沿江路区域已经步入绝境。很多企业一度在留守和撤离之间徘徊。谁也想不到2016年市场的绽放，完全就是惠州楼市的大黑马。

本届欧洲杯最大的黑马非杀入四强的威尔士莫属。作为大不列颠联合王国的一部分，威尔士与英格兰从来就难以融合，这使得足坛出现一个国家3支球队的局面。如今，母队英格兰已经回家，首度杀入欧洲杯正赛的威尔士创造了历史。

在平淡的市场下，远离主城区的郊区市场最先被购房者抛弃，在过去两三年的市场中，博罗楼市感受深刻。

博深高速开通，高铁规划设站，博罗区域的交通改善为片区楼市带来了“春天”。今年上半年，博罗片区卖楼达到11641套，销售面积133万平方米，同比增长幅度达到308.8%，为全市涨幅最高的区域。而销售金额则达到创历史新高的65.1亿元，均价提升至4895元/平方米。

“一个季度就卖了2015年一年的房子。”华泓星岸城项目的销售表现很大程度上代表着区域市场的火爆。项目负责人介绍，一季度销售房源近300套，比2015年一年的销售量还要多很多，同时还经历了多次提价。业内人士介绍，该区域驾车到深圳1小时足够，这种距离对于深圳购房者而言无疑极具吸引力。

值得注意的是，该区域相对其他区域而言价格上的优势明显。与城区楼价蹿涨的局面不同，该区域楼盘受桎于前期市场积压的高库存量，在价格调整过程中显得谨慎，很长时间内都以消化库存为主，并未急于调价。这使得部分被城区高房价挤压的购房者进入该区域置业。

持续稳定的销售为企业带来了不欲的销售表现。在惠博沿江路周边规模化布局的王府置业、保利地产和华泓置业等均取得数亿元的销售。其中，王府钓鱼台和保利山水城分别销售4.8亿元、4.31亿元位居前两位，而康顺投资和五矿哈斯塔特也取得破3亿元的销售额，另有多个开发商半年的销售业绩在2亿元之上。

● 撰文：南方日报记者 张峰

● 编辑：糜朝霞