未来投资什么？平安、海航、万科为什么都在砸钱？

继全民购物狂欢的双十一之后，余热尚未消退，一年一度的双十二当天又再度掀起了一波电商热潮，今年双十一，阿里巴巴加京东的交易额达到2953亿元，再创新高。除了让人眼前一亮的交易数目，另一个数字也开始成为大众关注的焦点，即双十一第一单的送达速度也创下新的记录--从下单到签收仅用时12分18秒，可谓神速。究其原因，不能不归功于两大电商集团在物流上持续不断的努力，而物流的发展已经让从前"车、马、邮件都慢"的时代不复存在。


▲ 双十一第一单只用了12分18秒

事实上，近几年来，随着电商销售金额不断攀升，物流速度也在持续提高。阿里巴巴集团副总裁、阿里研究院院长高红冰曾在演讲中提到，淘宝的双十一货物签收日期峰值，2014年是在17日，2015年是在16日，2016年是在14日。这些数字说明物流的速度正越来越快。业内认为，一方面是物流智能化技术的提高和应用带来的成绩，一方面也是基础物流设施，也就是专业的物流园、仓库在各地不断增多的结果。

以京东为例，截止2016年底，在全国范围内已拥有七个物流中心、256个大型仓库、仓储面积约560万平方米。刘强东在多个场合表示："我们建的仓库越来越多，货物离我们消费者越来越近，导致我们的货物移动的距离越来越短，所以速度越来越快，成本也越来越低，因此是一个正向循环，规模越大，物流越明显。"


▲ 京东仓库

原本只做平台的阿里巴巴也在加强物流基础设施的投入。在接受彭博社采访时马云表示，阿里现在要采用重资产战略，打造基础设施。话音未落，今年9月26日，阿里巴巴宣布将投资菜鸟网络53亿元人民币，并在未来5年内投入1000亿元，打造与新零售相适应的新物流。此外，阿里巴巴还斥巨资与苏宁合作拿下450万平方米仓储网络和全国线下门店资源。


▲马云接受彭博社采访画面

除了这些电商巨头外，专业物流公司在仓储方面的投入也在不断增大。例如顺丰正在湖北鄂州建设货运枢纽，除货运机场外，还包括物流基地和产业园，占地面积达到15至20平方公里。
  
以上这些资本投入刺激了物流地产进入一个建设的高峰期，不仅各地纷纷建立物流园，大量房地产企业和金融资本也通过自建和收购方式进入这一领域。例如，中国房企的领军企业万科通过厚朴、高瓴资本等组成的财团收购全球最大物流地产商和物流公司之一的普洛斯，使之在全球拥有了近6,000万平方米仓储资源，以及逾500个现代化物流园区。


▲ 万科收购仓储商普洛斯

金融投资集团在物流地产上的行动同样迅速。平安集团的深圳平安不动产工业物流有限公司已在全国并购和自建约30个园区，面积达400万平方米，并投资济南安华仓储、贵州平华仓储、柳州仓储、湖南安信仓储、长沙平端仓储等28家企业，此外还支持其参股的碧桂园购买在全国10个城市拥有产业园区的中集产城25%的股份。

这么多企业进军物流地产，撇开那些自用的不谈，单论房企、金融集团，他们的目的究竟是什么呢？


▲ 戴德梁行董事、中国区产业地产部主管苏智渊

戴德梁行董事、中国区产业地产部主管苏智渊在一次采访中为我们剖析了其中原因，他指出："这段时间这么多人看好这个市场的一个主要的原因是整个中国房地产市场进入调控阶段了。原来的房地产红利，其实就是住宅市场的红利，基本上已经没有了，于是传统的住宅地产商们开始企业转型。而在这个时候，可能产业地产或者物流地产对他来讲就是一个很好的转型方向。这就是为什么这个市场在蓬勃发展的原因。"

戴德梁行研究表明，最近几年，中国住宅市场进入存量房时代，去库存化变得越来越难，而且住宅地产的行业平均利润也降到8%以内。但与此同时，物流地产的需求却在增加。在其《中国物流地产市场快报(2017年第三季度）》中显示，2017年第三季度，全国高标库平均空置率降至11.5%，环比降低5.9个百分点。部分地区，如华中区空置率甚至下滑至2%。

在此形势下，物流地产的租金回报率也在迅速提升。全国高标库平均租环比上涨1.5个百分点，至33.7元每平方米每月，优质仓储物业的平均租金已连续上涨18个季度。反观住宅和商业地产领域，上海高档住宅租金环比增长为0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%。显然，原先以风险低收益稳定为特征的物流地产现在的收益增长已经高于住宅和普通商业地产了。


▲ 摘自戴德梁行《中国物流地产市场快报(2017年第三季度）》

苏智渊进一步指出，因为物流地产属于产业、工业类用地，其土地成本相对偏低，整体收益率指数会相对偏高。目前市场上的平均IRR（内部收益率）约7-8%，直接资本化率约为8-10%，这一数据对于整体利润率持续下降且向往夯实长期运营能力的房企们来讲，无疑是有诱惑力的。此外，物流地产目前受青睐还有一个更为深刻的原因，就是它是一个良好的金融工具。

苏智渊认为，平安、海航虽然成立了相应的公司，但物流地产所需要的土地供应和运营团队并非一蹴而就，即便收购现有公司也需要长期磨合。所以，那些非专业物流地产行业的房企、金融企业急切地大手笔并购实际是为了资本化运作。

他解释说："物流地产的本质，不是做房地产，而是资本运作，其本质就是一个基金管理+资产管理公司。主要模式为在国内拿地开发，通过自己的运营能力，把项目全部招满，之后把这个重资产的项目直接抛售给基金公司。在抛售之后，再与这支基金公司签订所谓的资产管理或者基金管理合同，最后再来问这支基金公司收取基金管理费或者资产管理费。"

例如平安的投资部就设计了一种地产基金模式，在工业产业园基地引入运营公司合作，平安进行资产管理。不过，想要让这种模式大规模普及，还有待REITs（Real EstateInvestment Trusts，即房地产信托投资基金）的鼎力支持。

近年来，国内通过私募形式在专项资产管理计划领域积累了一些经验，为发行公募REITs创造了条件。今年10月11日，戴德梁行估价及顾问服务部协助推出的国内首单长租公寓资产类REITs产品--新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过。10月23日戴德梁行估价及顾问服务部协助推出的国内首单央企租赁住房类REITs、首单储架发行类REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。这两个项目的顺利通过对全国房地产市场的REITs发展来说具有风向标意义。



▲新派公寓

苏智渊表示："房地产基金在中国并不是一个新话题，然而这个领域的大门却一直都没有被打开。但在过去的两三年时间里有大量准REITs、类REITs开始上市，这个信号告诉我们，中国正式打开这扇大门为时不远。"

他认为，这对中国企业来说是一个很好的机会，但前提是必须有足够的物流地产资源，现在之所以有如此多企业大手笔，连续并购，迅速扩大资产规模，就是为了在中国真正打开资本渠道的那一刻，用手中的那些项目在资本市场上发行REITs或者IPO，完成从房地产开发商到资本运营商的转型。"这就是物流地产商的终极路径。" 苏智渊如是说。