今年怎么卖不动了？三个关键词看懂上半年惠州楼市！

因为3、4、5月对房企上半年业绩完成与否有重要影响，因此在各种营销手段的推动下，楼市惯常有“金三银四红五月”的说法。相对其他月份而言，这几个月的成交总要更亮眼。然而今年的“金三银四红五月”，却在外有信贷政策环环收紧、内有供应增量入市的内外考验中，成色黯然。

特别是进入4月份以来，当周边城市限购兑现了一波利好，以分化、震荡为主旋律的惠州楼市，虽有个别热火板块的带动，出现了局部的、短暂的高光时刻，但整体成交相较往年却有较大落差。即便有“五一消费黄金周”加持的五月份，也在小长假之后迅速转热为冷，近两周新房成交数据持续走低。

面对如此走势，很多人不禁对即将到来的6月份充满好奇，毕竟6月可是房企冲刺年中业绩目标的最后节点。世联行粤东公司数据中心认为，6月供应量相较5月份或将持续上扬，但在“限价”和房贷收紧的背景下，房企冲刺目标仍有较大压力。


数据：银四不银 红五难红

据悉，经历了“金三”的短暂小阳春行情后，让人寄予厚望的“银四”并未给市场太多惊喜。尤其在二级市场，有别于土地市场群龙争地的火热态势，新房市场在供应扎堆的情况下，成交差强人意。

据世联行粤东公司提供的数据显示，4月份，我市新增131个预售许可证，商品房批售23439套，批售面积233.99万平方米，为近两年单月新增最高。然而全市商品房实际签约套数仅为13212套，成交面积为127.58万平方米。这一数据，不仅低于近12个月的月均销售成绩，环比三月也略有下降。
进入5月份以来，传统的“五一消费黄金周”让市场充满期待。在各楼盘的暖场活动、优惠促销等竭力演绎下，整体呈现供销两旺的局面。同样来自于世联行粤东公司的统计数据显示，“五一”前夕，我市新增56个商品房预售证，获批售商品房面积共90.4万平方米，合9398套。4天小长假，全市网签1248套，网签面积10.7万平方米。其中，仲恺商品房成交最抢眼，以426套的成绩位居首位。

然而，就在很多人以为“五一”的良好开局，会延续“红五月”的火红行情之时，5月10日以来的惠州市场，却掉头急转，急速降温，推货量、客户上门量，以及成家量，都出现一定下跌。

据世联行粤东公司监测，5月10日以来，开盘推新项目相较“五一”期间大幅减少，推货节奏有所放缓。与之同频，客户到访量、成交量均下降。

“数据来看，近一周的商品房网签3507套，环比上升25.2%，同比上升6.99%。但这主要是“五一”期间认购成交的网签滞后性所致，实际来看，除惠城、仲恺成交恢复节前状态外，惠东、龙门等县区客户到访量、成交量均下降。”世联行粤东公司数据中心相关负责人解释，“这主要受银行利率持续上调，客户购房成本上升，加之客户信贷审核资质较节前严格所致。”


市场：分化持续 喜忧参半

数据是对市场最直观的反映。透过“银四不银，红五不红”的数据研读4月以来的惠州楼市，一个横盘震荡、分化加剧的市场原貌如实呈现在所有人面前。

4月份以来，记者走访多个县区楼盘，不同区域之间，得到的实际体验以及现场反馈天差地别。如在目前大热的惠城金山新城片区，在售和新推的楼盘，都摆出颇高的姿态：不仅存在找关系订房的情况，更不乏“全款优先，按揭靠边”的现象。其火热程度，让很多购房者一边找机会抢房，一边不由感叹：“怎么买房跟买白菜一样？”

同样销售不错的还有仲恺片区。近期记者到隆生仲恺花园、中鑫悦府等多个楼盘踩盘时发现，工作日内也不乏客户到访。甚至有多个购房者还辗转找到记者，询问能否帮忙争取折扣优惠。

据悉，在城市更新计划的有序推进下，原有的产业基础，以及看得见的环境提升，给市场注入了一定信心。尤其是赣深高铁通车的利好，更让市场提振不少。加上区域楼盘供应集中，房企推货热情高涨，营销氛围浓郁。在佣金不菲、优惠折扣也比较有吸引力的叠加推动下，同样依赖渠道带客成交，仲恺整体成交情况明显优于博罗、龙门等片区。

而在往年风头不减的惠东、大亚湾、惠阳等片区，情况却截然相反。以惠东为例，记者从某滨海楼盘现场了解到，虽然随着高温天气的到来，海边旅游进入旺季，但游客扎堆，购房者稀少。

“往年来旅游的游客，特别是深圳游客，都会顺便看看我们的产品，偶尔也会有成交。今年这种情况特别少。”该楼盘销售顾问称，往年比较有效的渠道带客，今年似乎也作用不大，“最近这两周，一批成交客户都没有。”

大亚湾、惠阳市场的冷清，则从一些现象中可以窥见。去年曾到惠阳看房的黄女士仅一周之内接到过四个房产推介电话。“推销的都是惠湾区域的楼盘，无一例外都说是临深项目，交通便利，价格优惠。”黄女士不解，去年看房时，那边的楼盘还很热销，价格也很高，今年怎么卖不动了？


观点：成交为王 择机入市

记得在去年底的一次采访中，谈及今年的市场走势，惠州天策行总经理李建峰曾分析，在分化态势下，惠州楼市将呈现哑铃状走势，出现高端产品、优惠低价产品走俏，而中端产品难卖的情况。

如今时过近半载，楼市真实走势，正印证了他的分析。记者采访中了解到，在不断分化的市场格局下，具体到产品成交也出现分化情况。如在金山新城，尤其是金山湖核心区，高端打造的产品，虽然价格不菲，却始终收割购房者热情。无论是湖心岛上的中洲天御云悦府、景富双湖湾，还是已有市场基础的隆生西江花园、万科金枫花园，抑或是近期推新的华润·曦江润府，140平方米以上的产品，动辄200多万元的房款，却格外受购房者青睐，每每出现排队抢房、托关系买房的现象。
同样走高端路线的江北鼎峰国汇山、保利达江湾南岸，以优越的地段和景观环境，也同样虏获高端群体的芳心，抢房成为必然节奏。

而在杠铃另一头，一些楼盘依托规划升级、配套完善等利好，在价格优势、折扣攻势之下，成交不错。如在世联行粤东公司提供的最近一周全市成交榜单中，博罗龙光玖悦城、华泓·星岸城、佳兆业东江熙园，以万元以内的均价，入榜全市前20榜单。

反观那些价格12000元/平方米左右徘徊，又无明显规划利好，品牌和品质也没有明显优势的楼盘，只能处于被动局面。即便借助渠道带客，也很难顺利转化。

基于数据研究，世联行粤东公司数据中心相关负责人认为，后市，惠州楼市的分化态势还将持续，主城区、临深及临莞热点板块将保持较强上行动力，其他板块缓慢跟随回温的概率较大，“预计6月份相比5月供应量将有所上升，加上目前‘限价’和房贷收紧的环境，房企冲刺年中目标仍有较大压力。”
一位业内人士认为，从区域到产品都在不断放大的分化态势，给营销带来巨大压力，在信贷政策管控下，市场倾向于成交为王，“为冲刺年中业绩目标，预计上半年的最后一个月会有很多折扣优惠出来，购房者可择机入市。”


三个关键词看懂上半年楼市

为什么会出现这样的状况呢？惠州楼市在接下来的下半场表现又将如何呢？我们从以下几个关键词来看：

首先，是金融收紧，房贷利率创新高。作为“十四五”规划的开局之年，今年国家层面在“房住不炒”大基调不变的前提下，对于银行在房贷业务上的金融收紧及利率提高，以及追查首付来源，直接影响了投资客的信心，导致了客户的观望和犹豫，客户的决策周期也在不断加长。

其次，是深莞限购升级，楼市降温。二月份深圳出台的全市二手房指导价政策，以及东莞出台的限购升级等调控政策，惠州的临深市场并未像去年一样迎来利好爆发，深莞楼市降温后的影响是来惠州置业的客户的退潮和置业热情的下降。

第三，是区域继续分化。上半年博罗县土拍火热，石湾拍出“8”字头的惠州地王，园洲和罗阳楼面价也纷纷破7000元。仲恺市场延续了去年的二级市场成交表现，1-4月网签成交超108万㎡，为惠阳大亚湾网签面积总和。惠城市场依靠着刚需自住客户的稳定表现，网签成交125万㎡保持第一。惠湾市场在经历价格上涨到均价1.5万元以后的阵痛期，以及深圳客户的下降，两个区域累计网签面积仅为107万㎡，不足去年的六分之一，遭遇了近些年来最冷的春天。


年中开始迎来房企促销战

2021年惠州在迎来艰难挑战的同时，也迎来了重大的机遇。4月底惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓“双区”建设重大机遇深度融入深圳都市圈的行动方案（2021-2023年）》，在未来产业和交通上与深圳形成深度对接，也表明了惠州这届政府班子的“融湾入圈”的决心。5月份公布的全国第七次人口普查公报，惠州全市常住人口超过600万人，10年时间增长144万人，市区常住人口突破300万人，达到可建设地铁的条件。这都将助力惠州开启城市发展新机遇！

对于下半年楼市预判，预计各大品牌房企年中开始将迎来促销战，受银行金融收紧下半年放款难度增加，下半年市场预计竞争将持续加大，在无大的政策利好情况下，全年成交金额将同比去年回落至2000亿元以下，整体成交量依然可以连续6年稳定维持在1500万㎡以上。在褪去了投资驱动的炒房客热潮后，惠州这座城市更值得期待，自住群体坚定看好。而自住群体是真正能在这座城市留下来的人。他们关心居住的升级，配套的优化以及解决子女的教育问题。惠州楼市的未来依然光明，惠州物业依然是非常有增长价值的大湾区核心城市的核心资产。‍

来源：惠州日报 记者卢振侠，内文有部分删减、整理，采用旨在分享，如有侵权，请联系删除。