惠州房价涨了多少？后市将如何走势？

这两天，惠州各大机构都发布了2021年上半年度惠州销售各大榜单。小编简单提炼购房者最为关心的三点：土地成交、住宅房价以及库存量，还有后市预测。

一：土地是越来越贵

     有两大亮点：

• 上半年仲恺成交面积位居榜首；
  
  
• 上半年地王频现，金山湖地块楼面价为9160元/㎡，刷新惠州土地楼面价历史纪录。
  
  
  

据合纵联行报告：2021年上半年全市经营性土地成交共49宗，环比下跌58%，同比下跌29%；成交总面积约124.1万㎡，环比下跌66%，同比下跌40%；成交总金额约134.3亿元，环比下跌56%，同比下跌31%。其中仲恺区成交12宗/约48.9万㎡/约35.8亿元，成交总面积及金额位居第一；博罗县成交11宗/约25.2万平米/约33.9亿元，成交面积及金额位居第二。

从成交量价来看，上半年全市土拍市场成交量价均有不同幅度的下跌，从各县区表现来看，仲恺区成交面积高居榜首，主要是部分大面积的城市更新和村企合作地块出让的带动；

博罗县成交的11宗地块中，有7宗出现溢价，其中保利发展拿下的园洲地块溢价率达119.5%，为年内溢价最高的1宗地块；

惠城区成交的5宗地块有4宗位于金山新城和北站新城，其中位于金山湖岛内的地块被中海地产拿下，楼面价高达9161元/㎡，该楼面价也创下了涉宅用地历史新高。从拿地房企来看，碧桂园、中海、中交等头部房企和央企持续加码在惠州的土地储备，表明战略布局惠州这一需求稳定增长的城市，已经成为众多品牌房企的共识。

目前，楼面价排行榜如下：

比较有意思，本月金山湖还有一块地要拍，采用了采取“限地价，竞配套”的方式进行。

该宗地邻近天安数码城，起拍价达47850万元，起始楼面价去到7101.1元/㎡。

二：成交价格

• 成交量与去年同期持平
  
  
• 房价稳步上涨
  
  
  

购房者比较关心的还是房价走势，据世联的观点，近年，惠州成交显缓慢上升态势，今年上半年，惠州全市商品房住宅成交面积为648万㎡，同比上升14.58%。住宅总成交金额为837亿元，同比上升23.47%。

近年，成交均价持续上升，在2018年之后因为受备案价调控，房价涨势放缓，上半年住宅均价为12903元/㎡，同比增加7.76%。

上半年只有博罗成交均价低于10000元/㎡，其他都超出此水平，房价最高还是临深的惠湾，大亚湾为15412元/㎡，惠阳为14310元/㎡，惠城为13205元/㎡，仲恺为10756元/㎡。

三：库存量

• 大亚湾存量最多
  
  
• 全市库存同比上涨9%
  
  

据合纵联行数据，截止2021年6月30日，惠州市住宅存量147035套，存量面积约1583.1万㎡，与去年6月底相比，上涨了9%。

上半年市场库存波动较为明显，一季度表现下滑，主要是供应减少；4月份随着供货量的加大，库存明显走高，达历来最高峰值。如果以近两年月均消化126.2万平米来计算的话，惠州市库存量需12.5个月才能消化完毕，相比去年同期多了0.4个月。

从县区来看，大亚湾区、惠阳区和惠城的存量面积位居前三，其中大亚湾和惠区存量面积均超过300万㎡，仲恺则是全市库存去化时间最短的片区。

四：后世预判：

从人口普查数据，看楼市发展趋势

合纵观点：通过第三次人口普查，既摸清了惠州人口总量，掌握了人口规模的变化趋势，也查清了人口结构和流入状况。房地产是劳动密集型行业，人口的变化与房地产的发展趋势密切相关。因此，本次惠州人口的现状与多年的发展趋势可以折射出惠州未来房地产的发展趋势。

2021年上半年惠州楼市受信贷趋紧、疫情反复等影响整体表现不及预期的同时也迎来了重大的机遇。在4月出台的《惠州抢抓“双区”建设重大机遇深度融入深圳都市圈的行动方案(2021-2023年)》，在未来产业和交通上与深圳形成深度对接，也表明了“深惠握手”“融湾入圈”的决心。5月根据官方最新公布的数据，惠州市常住人口突破600万大关，其中市区常住人口接近350万，超过300万的门槛，正式晋升为Ⅰ型大城市。

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依托惠州“丰”字交通主框架，全面融入深圳都市圈建设，都市圈同城化趋势日渐明显，随着道路交通不断升级，人口溢出效应也显现出来，面对周边城市高房价，深圳高昂的居住成本与土地匮乏，作为大湾区重点城市的惠州将承接更多的产业转移和置业外溢红利。惠州房地产市场的发展空间与前景是乐观的，长期趋势更为看好。

从惠州目前的市场情况，看楼市发展趋势：

2021年上半年，惠州市经营性土地挂牌总面积约117.9万㎡，同比下跌47%。成交总面积约124.1万㎡，同比下跌40%；全市土地供需规模收缩，但楼面价屡创新高，频频刷新的楼面价、溢价率不断攀升，惠州楼市价值在不断提升。

2021年上半年惠城金山新城集中供应，并且成交火热，拉升惠城供需量均为全市第一。

上半年惠州楼市供应放缓总成交不及预期，成交同比下跌15%，单从1-5月成交面积来看，同比2019年上涨3%，前四月处于上涨趋势，近期受信贷环境趋紧影响，房企推货积极性不高，5-6月楼市供需出现阶段性下滑。5-6月整体成交热度转弱，增长乏力，一方面由于2020年疫情过后楼市热度过高透支了部分购房需求，另一方面随着调控持续加码，信贷环境收紧、利率上浮等原因，投机性需求被遏制，市场表现趋于理性。

从均价上来看：相对于深圳和东莞的房价，惠州的房价明显较低，在一定程度上形成了价格洼地，在价格洼地的优势下吸引更多深莞客户来惠置业。自惠州2016年出台的“限价令”以来，从当年的成交备案均价8599元/㎡上涨到2021年6月底的13142元/平米，已是2016年成交备案均价的1.5倍之多，上涨幅度超52%，备案均价平均每年的涨幅超10%。

从成交规模和均价可以看出，惠州区位优势凸显，在需求端表现出韧性态势。惠州作为一个新晋的二线城市，在深莞惠城市群中，惠州土地面积最大，接近东莞5倍，深圳6倍。整体来看惠州土地资源丰富，未开发的土地面积较大，在大湾区交通先行+产业支撑和人口外溢红利促进下，未来惠州房地产将有更大的发展空间。

从信贷政策收紧方面来看楼市发展趋势：

从房贷利率上涨情况来看：

在LPR报价连续14个月不变后，房贷利率上涨周期来了，长三角和珠三角的多个热点城市连续上调贷款利率，以抑制过热的市场，日前，惠州首套房贷利率为6-6.8%、二套房贷利率为6.2-7.2%，不仅惠州，从全国来看，上调房贷利率已成主流。在72个重点城市中，6月份有四成城市房贷利率上浮，尽管目前全国多地房贷利率上浮，惠州上调幅度在所有城市中排名前列，似乎有种“山雨欲来风满楼”的架势。除利率上浮外，在严格的比例控制之下，惠州几乎所有的银行额度都紧张，放款周期延长也成为常态，甚至出现暂停受理二手房房贷业务，受此影响，二手房市场活跃度降低。二手房停贷会对新房市场产生积极的影响，二手房出手不易，亦能导致投资客谨慎入手一手房，形成循环抑制的作用。

此次房贷利率上调对于房住不炒为目的的购房需求，理应给予刚需充分的政策支持，本轮房贷利率的高点，对于套取经营贷炒房客打击力度很大，有利于抑制市场过热，但也同时误伤部分刚需。从现阶段金融信贷环境来看，惠州房贷利率已经在历史高位，且房贷周期明显拉长，将在短期内打击客户置业信心，造成市场热度整体下行。预计惠州下半年楼市量价将在平稳区间小幅波动，但各细分市场的表现会略有不同。首先，以惠城金山新城、仲恺区潼湖生态智慧区和仲恺大道沿线、惠阳南站新城和白云新城片区为代表的核心版块，各具拥有城市核心配套资源、产业或临深等优势，更受客户关注。惠东沿海、惠博沿江等片区，由于供应量较大且各项配套有待完善，可能会根据供应及需求的情况有所波动。

不过，相比周边城市严格的调控举措，惠州市场在调控政策上相对温和，也未施行限购，房贷利率上调仍是诸多信贷政策工具中较为温和的，对比周边城市限购而言惠州仍有优势。

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