持续回血！“三支箭”效力初显，这是否将成为楼市新拐点

地产纾困“三支箭”的威力，仍在持续发酵。

截至12月12日，已有近20家上市房企发布再融资计划

不仅上市房企融资心情迫切，各大券商投行也主动与房企接洽

如今，融资渠道全面打开，股价、市值连连上涨，就连不少出险房企焦灼了很久的债务展期和重组问题也迎来一些好消息

可以说，“三支箭”的落地，不仅让躺在“ICU”里的房企又“活了过来”，也为接下来的楼市打好了基础

配合防疫“新十条”的发布，楼市的活跃度较之前有所恢复

作为本次市场变化的主要功臣，“三支箭”的内容值得回味。

01

第一支箭：信贷融资

央行通过定向降准，中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金

政策落地：

11月11日，“金融支持房地产 16 条”以内部文件形式落地，称将从房地产企业开发贷款、鼓励金融机构提供配套融资和阶段性调整部分金融管理政策等方面，支持房企合理融资需求，第一支箭正式射出。

11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平衡健康发展工作的通知》，其内容围绕关于做好当前金融支持房地产市场平衡健康发展16条措施。

11月23-24日，国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，农业银行、中国银行、交通银行、工商银行、邮储银行、建设银行在11月23-24日相继和17家房企签订战略合作，统计规模达1.28万亿元，几乎每天都有房企获得国有大行的授信额度。

11月25日，央行决定降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，是年内第二次降准。增加金融机构长期稳定资金来源，进一步降低银行负债端成本，为四季度宽信用发力和明年信贷开门红做好准备，5年期以上LPR报价下调概率加大。

02

第二支箭：债券融资

由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法制化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资

政策落地：此次率先射向房地产的，是“第二支箭”。

11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。

目前，龙湖，新城控股，美的置业，金地，旭辉，万科，绿城、金辉8家房企已披露储架式注册发行。

“第二支箭”预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续还可视情况进一步扩容。

03

第三支箭：股权融资

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；发挥REITS盘活房企存量资产作用；发挥私募股权投资基金作用

政策落地：对于“第三支箭”的落地，市场早有预期。

10月20日，中国证券报报道称，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

2022年11月28日，监证会重新回复涉房上市公司并购重组及配套融资。

第三支箭带来的最大变化是对去年房企“三道红线”说再见。

在这些利好下，不少涉房上市公司已经迎来了一波股价攀升，截至11月29日上午收盘，房地产开发板块涨幅6.68%，万科A、华侨城A、天房发展等30余股涨停。

短短半个月，超70家房企获得20多家银行意向性授信支持，累计授信额度已经超过3万亿，部分房企发布了融资重组公告。就连很多人认为很难再融资的出险房企，也得到了相应的支持。

近日，“第四支箭”再发消息，中国监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和农业银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，也就是“内保外贷”，助房企重启境外融资。

在这其中，优质民企龙湖一路“开挂”，先后拿下“第二支箭”首单——首笔中债增担保债券，又收获“第四支箭”的“内保外贷”首单。

那是否楼市的拐点即将来临呢？

从供给端来看：

恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，短期内房地产股均已出现大幅反弹。

但目前而言，“三支箭”的效果仅仅体现在融资端，在目前还“健在”房企的资金来源中，自有资金仅占一小部分，其余为销售回款和各类融资，二者占比大致相当，均在40%以上。

销售回款尤为重要，房企是否获得真正的受益，关键要看销售端能否好转，毕竟市场回暖还是要靠需求端消费能力的提升。

从需求端看：

楼市将会进入观察期，短期市场消费预期仍然偏弱，目前的成交确实有所回暖，但持续性不强，当前需要客观认识当前房地产行业存在的风险，“保交楼”等措施可以使客户安心购房，提高购房信心。

但真正阻碍购房的原因，依旧是经济不景气导致的收入下滑，“没钱”等因素，这些因素还得看当前疫情政策优化后国民经济是否能筑底回升……

根据全国宏观政策层面逐层递进地放宽来看，2023年，全国各地将持续响应加快落实因城施策的进度，延续今年的势头，出台优化限购、优化限售、优化限贷等积极的政策。同时，后疫情时代恢复经济重点须刺激消费，楼市上促进消费的措施或将延续/加大力度。

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